Недвижимость Германии - Мюнхен! Продажа и управление.

Вопросы и ответы,полезная информация - Недвижимость в Германии

1. Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Германии?

2. Даёт ли владение недвижимостью в Германии льготы при получении визы и ПМЖ?

3. Обязательно ли открывать счёт в немецком банке, чтобы приобрести недвижимость в Германии?

4. Каковы перспективы роста недвижимости в Германии на ближайшие годы?

5. Существует ли в Германии ежегодный налог на недвижимость?

6. Какими налогами облагается прибыль от аренды недвижимости в Германии?

7. Во что обойдётся обслуживание квартиры в Мюнхене, коммунальные платежи?

8. Можно ли получить ипотечный кредит под покупку недвижимости в Германии и оказывает ли вы содействие в получение таких кредитов?

1. Каких либо ограничений для иностранцев на приобретение недвижимости в Германии не существует. Можно купить как коммерческую, так и жилую недвижимость. Также не существует ограничений в количестве приобретаемой недвижимости в Германии.
2. Являясь владельцем недвижимости в Германии и имея действительную выписку из земельной книги „Grundbuch“, Вы получаете право( без каких-либо дополнительных документов-приглашение и т.п) на постояное возобновление краткосрочной визы и право на пребывание в Германии до 90 дней в течении каждых 6 месяцев. Распределить эти 90 дней Вы можете на своё усмотрение. Факт владения недвижимостью не даёт оснований для подачи заявления на ПМЖ. Тем не менее, при наличии недвижимости и продолжительного пребывания в Германии по краткосрочной визе, можно с помощью адвоката решить этот вопрос. Главным критерием безусловно будет являться Ваша финансовая состоятельность как на момент подачи заявления, так и в будущем. Другими словами, если Вы не являетесь обузой для государства и, что не маловажно, нужны государству как специалист или как инвестор, то шансы получить разрешение на ПМЖ в короткие сроки очень высоки.
3. Открывать расчётный счёт в немецком банке при покупки недвижимости в Германии необязательно. При сдаче же недвижимости в аренду, без него обойтись невозможно. Открытие счёта в немецком банке открывает Вам дополнительные возможности по размещению Ваших финансов на различных секторах экономики (акции, фонды, облигации и т.д.) всех рынков мира
4. наш прогноз, сделанный в конце 2006 года!
   В настоящий момент на рынке недвижимости Германии затишье. Цены на недвижимость не упали, но ощущается дефицит ликвидности. Разница при покупке недвижимости в 20-25% от первоначальной и окончательной цены является реальностью.Это связано прежде всего с налоговой реформой и с ликвидацией государственных субсидий при первичной покупке недвижимости в Германии. По этой причине покупательская способность коренного населения сильно ослабла. На сегодняшний день возможность погашения ипотечных кредитов для немецкой семьи уменьшилась приблизительно на 5.000 евро в год и мечта о собственной недвижимости для многих так и осталась только мечтой. С другой стороны, увеличился объём инвестиций в недвижимость со стороны иностранных инвесторов. Тон на рынке сегодня задают действительно иностранные инвесторы. Испытанная и вечная формула экономики – за спадом приходит неизбежно подъём, а после подъёма – неизбежный спад вынуждает инвесторов пересматривать свои капиталовложения в недвижимость и искать новые возможности для инвестирования. Одной из возможных целей инвестирования является безусловно Германия, где после 5 лет полного затишья тенденция к оживлению набирает обороты. Не последнюю роль в выборе страны инвестирования играет и еврозона. К примеру, для американских инвесторов, имеющих доллар, как базовую валюту для отчётности, прибыль от инвестиций в недвижмость Германии является уже сегодня просто баснословной. Обратная тенденция наблюдает в Америке, Англии и России, где рынки недвижимости в настоящий момент сильно перегреты. Цены на недвижимость просто оторваны от действительности. Падение цен на недвижимость уже началось и скорее всего продолжится и дальше в ускоренном темпе.
   
   Прогноз, сделанный нами в сентябре 2008 года
   В 2007 году цены на недвижимость в Мюнхене выросли в среднем на 15%. Существуют также масса законченных проектов, где цены после завершения строительства "выстрелили" на 30-35%! Рынок недвижимости Германии после значительных улучшений показателей экономики, рост которой обусловлен прежде всего уменьшением уровня безработицы и рекордными показателями за последнии 12 лет,наконец-то основательно проснулся после пятнадцатилетней спячки. Бавария, с её столицей Мюнхен являются как и прежде флагманом немецкой экономики. Самый низкий процент безработицы и самый высокий уровень заработной платы по Германии привлекают всё больше переселенцев из Восточной Германии и Европы именно в столицу Баварии - Мюнхен. Как следствие, в настоящее время на рынке образовался дефицит арендной недвижимости. Факты говорят сами за себя: в Мюнхене в 2006 году было продано недвижимости на 8,4 миллиарда евро, в 2007 году только на 8,0 миллиардов евро. При этом, в 2007 году цены на недвижимость выросли в среднем на 15%, арендная плата выросла на 6,2 %. В 2008 году, по результатам первого полугодия, эта тенденция сохраняется. Объём продаж немного сократился, но цены на недвижимость при этом продолжили свой рост. За первые 6 месяцев 2008 года цены на земельные участки в Мюнхене выросли на 13%. Парадоксальный перекос показателей, когда объёмы продаж уменьшаются, а цены при этом растут, говорят о растущем дефиците недвижимости в Мюнхене. Это действительно так. Если Вас интересует добротная квартира в старинном доме в старой части Мюнхена, то её Вы не купите ни закакие деньги. Почему? Потому что такие квартиры не выставляются на продажу уже на протяжении последних 3 лет! Сколько теоретически может стоить квадратный метр такой недвижимости? Трудно сказать. Ходят неподтверждённые слухи, что одна из квартир на Максимилианштрассе была продана по цене 24.000 евро за квадратный метр.
   
   В настоящий момент в мире бушует финансовый кризис.Что такое финансовый кризис? Для тех, кто знает что это такое, он в принципе не страшен!!! На интернациональных рынках недвижимости удручающая картина: коллапс рынка недвижимости США, 11 месяц подряд падают цены в Англии, в Испании цены на недвижимость упали за год на 25%, рынки недвижимости Болгарии, ряда стран восточной Европы, прибалтийских государств переживают также свои худшие времена. Конечно же, больно терять деньги на этих рынках. Случилось всё это неожидано??? Почитайте в архивах прогнозы финансистов и аналитиков крупнейших банков Европы (к примеру прогноз Дойче Банка). С 2006 года все в один голос утверждали, что мы находимся на пороге этого кризиса. " Не инвестируйте ни в коем случае в недвижимость США, Англии и Испании". Здесь даже не было никаких расхождений во мнениях. Ещё раз! Финансовый кризис не страшен для тех, кто знает что это такое! Наши покупатели недвижимости Мюнхена из России- это в основном люди, пережившие российский кризис 1998 года, прекрасно разбирающиеся в финансах. Эти инвесторы, к примеру, отчётливо понимают разницу качества инвестиций в недвижимость Мюнхена и недвижимость Берлина! Да, Мюнхен является самым дорогим городом Германии и недвижимость его на 70% дороже недвижимости Берлина. Но, инвестируя в недвижимость Мюнхена, Вы всегда будете уверены в том, что в долгосрочной перспективе это капиталовложение принесёт Вам стабильный доход как от сдачи в аренду, так и от перепродажи этой недвижимости в будущем. На сегодняшний день недвижимость Германии является для инвесторов всего мира одним из привлекательнейших мест для капиталовложений. Немецкая экономика является самой стабильной во всём мире. События последнего месяца (сентябрь 2008) на мировых финансовых рынках показали, что после этого кризиса, финансовое устройство мира будет выглядет совсем по другому. Сегодня можно уже с уверенностью сказать одно, что финансовая и банковская системы Германии являются также самыми надёжными и жизнеспособными во всём мире. Забудте эти имена: "Merrill Lynch" и "Lehman Brothers". Воспользуйтесь лучше услугами такой надёжной консервативной конторы, как "Deutsche Bank".
5. В Германии существует налог на владение недвижимостью. Величина его приблизительно 0,1 % от стоимости недвижимости в год.
6. При сдаче недвижимости в аренду, по окончании отчётного периода (календарный год), Вам необходимо подать в налоговое ведомство по месту нахождения недвижимости налоговую декларацию (отчётность), как нерезидент Германии. Величина налога на доходы с аренды недвижимости для нерезидентов в Германии равна:
   а) приблизительно 14-18% в том случае, если недвижимость приобретена на собственные средства ,т.е. у Вас нет никаких официальных кредитов, выданных непосредственно на покупку недвижимости
   б) от 0 - 14% в том случае, если недвижимость приобретена полностью или частично на заёмные средства
   Величина налога расчитывается на основе следущих факторов:
   уровень доходности от аренды в процентном отношении от цены приобретения / натуральная величина арендных поступлений /процентуальное соотношение при покупке недвижимости, приходящееся на здание и земельный участок / затраты, приходящиеся на ведение арендного бизнеса / величина процентов по кредиту, выплаченная банку за отчётный период (за год).
   Здесь стоит добавить, как затраты налоговое ведомство Германии может признать следущее:
   а) 1-2 кратное посещение Германии в год (стоимость билетов, проживания в гостинице, суточные)
   б) затраты на телефонные переговоры, затраты на канцелярские товары
   в) услуги управляющей компании
   г) стоимость страховых отчислений, приходящихся на страхование Вашей недвижимости.
   
   Здесь мы хотели бы обратить Ваше внимание, что в перечень наших услуг по управлению Вашей недвижимостью в Мюнхене, входит также своевременное составление и сдача налоговой отчётности в соответствующее финансовое ведомство. .
7. Коммунальные услуги на содержание недвижимости можно разделить на две категории: побочные и фактические. В побочные коммунальные услуги входит водоснабжение, канализация, уборка мусора, уборка дома, освещение на улице и в подъезде, электроснабжение и профилактика лифта, очистка прилегающей территории, уход за посадками, уборка снега, очистка дымоходов и вентиляционных каналов, борьба с вредителями, обслуживание огнетушителей и т.д. Иногда сюда же включается плата за общую телеантенну или за подключение к кабельному телевидению. В фактические коммунальные усуги входит електроенергия, горячая вода и отопление. Для ориентировочного примера: Содержание 4-х км. квартиры в Мюнхене приблизительно обойдётся в 200-220 евро в месяц, из которых 80 евро приходится на побочные коммунальные услуги и 120 евро за фактический расход електроенергии, горячей воды и отопления. Следует отметить, что при сдаче недвижимости в аренду, арендатор полностью перенимает стоимость коммунальных услуг.
8. При покупке недвижимости можно воспользоваться ипотечным кредитом. Немецкие банки готовы предоставить его и иностранным гражданам. Если Ваш собственный капитал составляет 50% от стоимости покупаемого объекта, то на остальные 50% Вы можете получить ипотечный кредит со сроком погашения от 5 до 30 лет. Также Вы можете положиться на порядочность и высокую корпоративную культуру банков. С другой стороны, Вы должны чётко представлять, что банки ожидают от Вас в будущем взаимной пунктуальности и порядочности по погашению выданного кредита. Так как недвижимость до полного погашения кредита остаётся собственностью банка, Вам необходимо всё досконально взвесить и просчитать, чтобы пойти на этот шаг. Действия на авось должны быть полностью исключены. Мы оказываем помощь в получении ипотечных кредитов в банке. Более того, на основе анализа Ваших персональных потребностей и финансовых возможностей, мы подготовим Вам оптимальный вариант условий кредитного соглашения с банком. В целом, при пунктуальном погашении кредита, идея ипотечного кредитования очень интересна. В настоящий момент процентная ставка по кредиту находится на уровне 5% годовых. Парадоксально, но факт! При сдачи недвижимости в аренду, за Ваш кредит будут расплачиваться граждане Германии, платой за аренду жилплощади. Немецкая экономика может работать на Вас! Германия смотрит на этот факт пока что либерально. В некоторых странах Европы уже существует специальный налог на эту схему финансирования для иностранных инвесторов.